REAL ESTATE · POLICY
공공주택 몇 천 호보다 중요한 것은 서울에서 주택이 계속 공급될 수 있는 구조다.
정부와 서울시가 용산 일대 주택 공급 확대를 놓고 다시 충돌했다. 그러나 서울 주택시장의 핵심은 몇 천 호를 더 확보하느냐보다, 장기적으로 공급이 지속될 수 있는 구조를 만드는 데 있다.
By THE INSIGHT PICK Editorial
Aug. 20, 2026 · Seoul
Analysis & Outlook
오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관이 20일 용산공원 일대 주택 공급 방안을 논의했지만 뚜렷한 합의점을 찾지 못했다.
쟁점은 용산공원 내부까지 주택 공급 부지로 활용할 것이냐다.
서울시는 용산공원이 남산에서 한강으로 이어지는 핵심 녹지축이라는 점을 들어 공원 내부 아파트 건설에는 사실상 반대 입장을 유지했다.
대신 캠프킴 부지, 경리단 부지, 외교부 주차장 등 주변 국유지를 활용하는 방안을 대안으로 제시했다.
용산국제업무지구의 주택 규모 역시 추가 협의가 필요하다. 서울시는 기존 6,000호에서 약 8,000호 수준까지 확대할 수 있다는 입장인 반면, 정부는 더 많은 공급을 요구하는 것으로 알려졌다.
공급 부지만큼 중요한 규제 문제
서울시는 이번 논의에서 주택 부지를 추가하는 것뿐 아니라 금융과 정비사업 규제 완화도 함께 제안했다.
청년 디딤돌대출의 대상 주택가격과 대출 한도를 현실화하고, 보금자리론 적용 범위를 넓히는 방안 등이 거론됐다.
재개발 지역 용적률 상향과 재건축 조합원 지위 양도 제한의 한시적 완화 역시 공급 확대를 위한 대안으로 제시됐다.
결국 서울시가 강조하는 것은 단순하다.
새 땅을 찾는 것만으로는 서울의 공급 문제를 해결하기 어렵다는 것이다.
서울은 이미 대규모 신규 택지를 확보하기 쉽지 않은 도시다. 결국 재건축·재개발과 역세권 고밀개발 등 기존 도심을 얼마나 효율적으로 활용하느냐가 향후 공급의 핵심이 될 가능성이 높다.
THE INSIGHT
공공주택 확대만으로 서울 집값을 잡을 수 있을까
공공주택은 반드시 필요하다.
청년과 신혼부부, 주거취약계층의 주거 안정이라는 측면에서 공공의 역할은 분명하다.
하지만 공공주택 몇 천 호를 추가하는 것과 서울 전체 주택시장의 공급 부족을 해결하는 것은 다른 문제다.
서울 주택시장에서 더욱 중요한 것은 앞으로도 민간과 공공을 통해 꾸준히 새 주택이 공급될 것이라는 신뢰다.
재건축과 재개발 사업이 규제와 사업성 문제로 계속 늦어진다면, 공공이 특정 부지에서 공급을 늘려도 전체 공급 부족을 해소하는 데는 한계가 있다.
대출 규제도 마찬가지다.
대출을 무조건 확대할 필요는 없지만, 규제가 지나치게 경직될 경우 실수요자의 주택 구입뿐 아니라 분양시장과 정비사업의 사업성에도 영향을 줄 수 있다.
실수요자를 보호하면서도 주택 공급을 막지 않는 금융정책이 필요한 이유다.
OUTLOOK
공급 숫자보다 중요한 것은 ‘지속 가능성’
용산공원 일부를 개발하면 단기적으로 공급 물량을 늘릴 수 있다.
그러나 서울 한복판의 핵심 녹지를 주택 부지로 전환하는 것은 한번 결정하면 되돌리기 어려운 선택이다.
그 전에 주변 유휴 국유지와 역세권 개발, 재건축·재개발 활성화 등 다른 공급 수단을 충분히 활용했는지 따져볼 필요가 있다.
향후 서울 주택정책에서 중요한 것은 단순한 ‘몇 만 호 공급’이라는 숫자 경쟁이 아니다.
시장이 확인해야 하는 것은 앞으로 5년, 10년 뒤에도 서울에서 새 주택이 계속 공급될 수 있는 구조가 만들어지고 있는지다.
공공주택 확대와 민간 공급 활성화는 서로 반대되는 정책이 아니다.
공공은 필요한 계층을 위해 주택을 공급하고, 민간은 재건축·재개발과 신규 사업을 통해 전체 시장의 공급 기반을 만들어야 한다.
결국 서울 집값 안정의 관건은 공공이 얼마나 많은 주택을 직접 짓느냐가 아니라, 공공과 민간이 동시에 지속적으로 공급할 수 있는 환경을 만드는 데 있다.
용산공원을 얼마나 개발할 것인지보다 더 중요한 질문도 결국 여기에 있다.
서울은 앞으로 어디에서, 어떤 방식으로, 얼마나 꾸준하게 새 집을 만들어낼 것인가.
그 답이 분명해져야 공급 정책에 대한 시장의 신뢰도 따라올 수 있다.
THE INSIGHT PICK Editorial
Analysis & Outlook
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