REAL ESTATE · REDEVELOPMENT
대표 이미지: 잠실우성1·2·3차 단지 전경
Photo: THE INSIGHT PICK
잠실우성의 진짜 호재는 ‘49층’도, MICE도 아니다. 결국 가격을 결정할 것은 재건축이 얼마나 빠르게 실제 신축으로 바뀌느냐다.
잠실 MICE 개발이 본격화되면서 바로 남측에 위치한 잠실우성1·2·3차가 다시 주목받고 있습니다.
MICE 개발이 잠실 집값에 언제부터 영향을 줄 것인지, 잠실우성과 아시아선수촌은 어떤 차이가 있는지는 앞선 기사에서 먼저 분석했습니다.
1981년 준공된 1,842가구 규모의 노후 단지는 앞으로 17개 동·최고 49층·총 2,646가구의 대단지로 재건축될 예정입니다.
서울시는 지난 5월 잠실우성 재건축에 대한 건축·경관·교통·교육·재해·공원 분야 통합심의를 조건부 의결했습니다.
공공주택 321가구도 포함됩니다.
49층보다 중요한 건 ‘통합심의 통과’
재건축 기사에서 가장 눈에 띄는 숫자는 당연히 49층·2,646가구입니다.
하지만 부동산 시장에서는 최고 층수보다 현재 사업이 어디까지 진행됐느냐가 더 중요합니다.
통합심의는 건축·교통·경관 등 여러 심의를 한 번에 검토해 향후 인허가 기간을 단축하는 절차입니다.
즉 잠실우성이 단순히
“재건축을 추진하는 오래된 아파트”
에서
“구체적인 신축 계획을 갖춘 재건축 사업장”
으로 한 단계 이동했다는 의미가 있습니다.
다만 여기서 착각해서는 안 됩니다.
통합심의를 통과했다고 곧바로 이주와 철거가 시작되는 것은 아닙니다.
앞으로도 사업시행인가와 관리처분 등 중요한 절차가 남아 있습니다.
앞으로 남은 단계는 무엇일까
큰 흐름을 보면 앞으로 잠실우성은
사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 일반분양 → 준공
과정을 거쳐야 합니다.
여기서 가격에 큰 영향을 줄 가능성이 높은 첫 번째 구간이 사업시행인가입니다.
사업시행인가 단계로 들어가면 세대수와 배치, 평면, 사업계획 등이 더욱 구체화됩니다.
그동안 시장이 ‘미래의 재건축’을 거래했다면 이 단계부터는 실제 신축 아파트의 모습을 계산하기 시작하는 것입니다.
그다음은 관리처분입니다.
조합원 분양가와 추가분담금 등 사업성이 보다 구체적으로 드러나기 때문에 이때부터는 같은 단지 안에서도 평형과 보유 조건에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.
재건축은 무조건 시간이 지나면 가격이 오르는 사업이 아닙니다.
결국 신축 가치에서 내가 부담해야 할 비용을 빼고도 얼마나 가치가 남느냐가 중요합니다.
잠실우성의 가장 강력한 카드는 입지다
잠실우성은 북측으로 잠실 스포츠·MICE 개발지역, 동측으로 탄천이 있고 인근에는 아시아공원과 잠실유수지공원이 자리합니다.
지하철 2·9호선 종합운동장역 접근성도 좋습니다.
특히 MICE 개발은 단순히 새로운 시설 하나가 생기는 문제가 아닙니다.
종합운동장 일대가 전시·컨벤션·공연·스포츠·호텔·상업·업무 기능이 결합된 공간으로 바뀐다는 점이 중요합니다.
잠실 MICE가 집값에 어떤 방식으로 반영될지는 「잠실 MICE 개발, 집값에는 언제 반영될까? 우성·아시아선수촌까지 분석」에서 자세히 다뤘습니다.
잠실우성 재건축 계획 역시 이런 주변 환경을 적극 활용하는 방향입니다.
단지 북·남측에 공원을 배치하고 중앙에는 공공보행통로와 지역문화센터 등 커뮤니티시설이 계획돼 있습니다.
탄천변을 활용한 수변친화 주거공간도 중요한 요소입니다.
결국 단순한 노후 아파트 재건축을 넘어 잠실 MICE와 탄천을 연결하는 새로운 주거축을 만드는 셈입니다.
그런데 MICE만 보고 판단하면 안 된다
잠실우성을 설명할 때 가장 많이 등장하는 단어가 바로 ‘MICE 수혜’입니다.
틀린 말은 아닙니다.
하지만 MICE는 이미 오랜 기간 시장에 알려져 온 호재입니다.
따라서 향후 잠실우성 가격을 더 크게 움직일 가능성이 있는 변수는 오히려 세 가지입니다.
첫째, 사업시행인가까지 얼마나 빠르게 진행되는가.
둘째, 공사비와 추가분담금이 어느 수준에서 결정되는가.
셋째, 완공된 잠실우성이 주변 신축·재건축 단지와 비교해 어느 정도 상품성을 확보하는가.
49층이라는 숫자만으로 미래 가치가 결정되는 것은 아닙니다.
평면, 동 배치, 조망, 커뮤니티, 주차, 브랜드와 외관 등 신축 아파트의 실제 상품성이 결국 가격을 좌우하게 됩니다.
아시아선수촌과도 경쟁해야 한다
잠실우성을 볼 때 바로 옆 아시아선수촌아파트를 빼놓을 수 없습니다.
두 단지는 모두 잠실 MICE 개발의 영향을 직접적으로 받을 수 있는 위치에 있습니다.
그러나 재건축의 성격은 다릅니다.
잠실우성이 사업 속도를 먼저 끌어올린다면 신축 전환 시기를 선점하는 효과를 기대할 수 있습니다.
반대로 아시아선수촌은 낮은 기존 용적률과 넓은 부지 등을 활용해 향후 매우 높은 수준의 상품성을 갖춘 단지로 재건축될 가능성이 있습니다.
결국 두 단지의 경쟁은
“누가 MICE에서 더 가까운가?”
가 아니라
“누가 먼저 신축이 되고, 누가 더 좋은 신축이 되느냐”
의 경쟁으로 바뀔 가능성이 큽니다.
앞서 두 단지를 MICE 개발과 함께 비교한 분석은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
잠실이라는 도시 자체가 바뀌고 있다
잠실우성을 재건축 하나만 놓고 보면 큰 그림을 놓칠 수 있습니다.
현재 잠실 일대에서는
잠실 MICE
현대차 GBC
영동대로 복합개발
잠실 주요 노후단지 재건축
한강·탄천 수변공간 정비
가 동시에 움직이고 있습니다.
특히 삼성동과 잠실을 하나의 경제·업무·문화축으로 바라보기 시작하면 잠실의 가치 평가 방식도 달라집니다.
지금까지 잠실이
“강남 접근성이 좋은 대규모 주거지역”
이었다면 앞으로는
“업무·스포츠·공연·관광·쇼핑·주거가 결합된 서울 동남권 중심지”
라는 평가를 받을 가능성이 있기 때문입니다.
이 변화가 실제 부동산 가격에 어떻게 반영될지는 MICE 개발 속도와 주변 재건축 사업의 진행 상황을 함께 봐야 합니다.
그렇다고 모든 호재가 상승으로 연결되는 것은 아니다
주의할 부분도 있습니다.
재건축 사업에서는 공사비 상승이 가장 큰 변수 중 하나입니다.
원자재 가격과 인건비가 상승하면 조합원 추가분담금이 예상보다 커질 수 있습니다.
금리와 대출 규제 역시 영향을 미칩니다.
아파트의 미래 가치가 아무리 높아도 사업을 진행하기 위해 부담해야 할 비용이 지나치게 커지면 시장에서 평가하는 현재 가치는 달라질 수 있습니다.
MICE 역시 마찬가지입니다.
이미 시장에 알려진 호재인 만큼 개발 계획 그 자체보다는 실제 착공과 시설 가시화가 얼마나 빠르게 진행되는지가 앞으로 더 중요합니다.
THE INSIGHT PICK
잠실우성은 지금 재건축의 중요한 변곡점에 들어섰습니다.
통합심의를 통과하면서 최고 49층·2,646가구라는 미래 모습은 이전보다 훨씬 구체적으로 바뀌었습니다.
하지만 아직 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거라는 중요한 과정이 남아 있습니다.
따라서 지금부터 시장이 봐야 할 숫자는 ‘49층’ 하나가 아닙니다.
사업 속도.
추가분담금.
그리고 최종 상품성.
여기에 잠실 MICE가 실제 건물로 올라가기 시작한다면 잠실우성은 재건축과 대형 개발이 동시에 현실화되는 단지가 됩니다.
결국 잠실우성의 다음 가격을 결정할 것은 또 하나의 호재 발표가 아닙니다.
노후 1,842가구가 언제 2,646가구의 신축으로 바뀌느냐.
그 시계가 지금 조금씩 빨라지고 있습니다.
자료·출처
서울특별시 정비사업 통합심의 관련 자료
서울특별시 정비사업 정보몽땅
잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성사업 관련 서울시 자료