REAL ESTATE · REDEVELOPMENT
대표 이미지: 아시아 선수촌
Photo: 서울연구원 / 서울연구데이터서비스 · Cropped by THE INSIGHT PICK
아시아선수촌 재건축에서 가장 눈에 띄는 숫자는 ‘75층’입니다. 하지만 미래 가치를 결정할 진짜 변수는 높이가 아니라, 이 넓은 땅을 얼마나 가치 있는 신축으로 바꾸느냐입니다.
1986년 준공된 잠실 아시아선수촌아파트가 본격적인 재건축 절차에 들어가고 있습니다. 현재 18개 동·1,356가구 규모로, 넓은 부지와 상대적으로 낮은 기존 밀도를 갖춘 잠실의 대표적인 재건축 후보지입니다.
2026년 4월 정비계획안이 입안 접수되면서 사업도 한 단계 앞으로 움직였습니다. 최고 75층 수준의 개발 구상이 주목받고 있지만, 아직 최종 확정안은 아니며 향후 정비구역 지정과 각종 심의 과정에서 층수·세대수·배치 등이 달라질 수 있습니다.
75층보다 중요한 건 ‘낮은 기존 밀도’
아시아선수촌의 가장 큰 경쟁력은 단순히 초고층으로 지을 수 있다는 데 있지 않습니다. 핵심은 넓은 부지에 현재 비교적 여유롭게 건물이 배치돼 있다는 점입니다.
재건축에서는 기존 밀도가 낮을수록 향후 정비계획에 따라 추가 연면적과 일반분양 물량을 확보할 가능성이 커집니다. 하지만 세대수를 지나치게 늘리면 현재 아시아선수촌의 장점인 넓은 동 간격과 쾌적한 주거환경이 오히려 약해질 수도 있습니다.
결국 아시아선수촌의 핵심은 ‘얼마나 많이 짓느냐’가 아니라 사업성과 상품성 사이에서 어떤 균형점을 찾느냐입니다.
잠실우성과는 계산법부터 다르다
바로 옆 잠실우성1·2·3차와 비교하면 차이가 더욱 명확해집니다. 잠실우성은 최고 49층·2,646가구 계획으로 통합심의를 통과하면서 미래 단지의 윤곽이 상당히 구체화됐습니다.
따라서 잠실우성은 앞으로 사업시행인가와 관리처분까지 얼마나 빠르게 진행되느냐가 중요합니다. 반면 아시아선수촌은 아직 어떤 밀도와 상품성을 가진 신축 단지를 만들 것인지 결정하는 과정이 더 중요합니다.
잠실우성은 ‘속도’, 아시아선수촌은 ‘완성도’가 핵심입니다.
잠실우성의 재건축 진행 상황은 「잠실우성 재건축, 이제 진짜 속도 붙나… 49층·2,646가구 ‘MICE 옆 새 잠실’의 계산법」에서 자세히 분석했습니다.
MICE가 들어오면 입지의 성격도 달라진다
아시아선수촌 북측에는 아시아공원과 지하철 2·9호선 종합운동장역이 있습니다. 그 너머에서는 대규모 잠실 스포츠·MICE 복합공간 개발이 진행되고 있습니다.
탄천을 건너면 코엑스와 삼성역, 현대차 GBC, 영동대로 개발축까지 이어집니다. 결국 아시아선수촌은 향후 단순히 ‘잠실에 있는 재건축 아파트’가 아니라 삼성역 업무축과 잠실 MICE 사이에 위치한 신축 주거단지로 평가받을 가능성이 있습니다.
종합운동장역 + 잠실 MICE + 삼성역 업무축 + 대규모 신축 주거단지.
이 조합이 아시아선수촌의 장기적인 입지가치를 설명하는 핵심입니다.
잠실 MICE가 주변 부동산 가격에 언제, 어떤 방식으로 반영될지는 「잠실 MICE 개발, 집값에는 언제 반영될까? 우성·아시아선수촌까지 분석」에서 별도로 다뤘습니다.
이미 비싼 구축, 더 비싼 신축이 되려면
아시아선수촌은 현재도 일반적인 노후 아파트와는 다른 가격대를 형성하고 있습니다. 따라서 단순히 “구축이 신축으로 바뀌면 가격이 오른다”는 논리만으로 미래 가치를 설명하기는 어렵습니다.
현재 가격에는 이미 입지와 토지가치, 재건축에 대한 기대감이 상당 부분 반영돼 있다고 보는 것이 합리적입니다. 앞으로 추가적인 가치 상승을 결정할 변수는 결국 재건축 후 어떤 아파트가 만들어지느냐입니다.
평면과 동 배치, 조망, 녹지, 커뮤니티, 주차, 외관과 브랜드까지 실제 상품성이 중요해집니다. 특히 넓은 부지를 활용해 일반적인 대단지와 차별화된 주거환경을 만들어낸다면 잠실에서도 독자적인 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.
용적률을 많이 받는다고 무조건 좋은 것도 아니다
재건축에서는 용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어나 사업성이 개선될 가능성이 있습니다. 조합원 입장에서는 분담금을 낮출 수 있는 중요한 요소가 될 수 있습니다.
하지만 아시아선수촌은 조금 다르게 볼 필요가 있습니다. 현재 단지가 가진 희소성 중 하나가 넓은 부지와 낮은 밀도에서 나오는 쾌적함이기 때문입니다.
사업성을 극대화하기 위해 세대수만 크게 늘렸을 때 오히려 고급 주거단지로서의 가치가 낮아질 수도 있습니다. 따라서 재건축 계획에서는 분양수익과 미래 주거가치 사이의 균형이 중요합니다.
결국 ‘누가 더 높나’의 경쟁은 아니다
잠실에서는 앞으로 여러 대형 재건축 사업이 동시에 움직입니다. 잠실우성뿐 아니라 아시아선수촌과 잠실주공5단지 등 주요 노후 단지가 신축으로 전환되기 시작하면 잠실의 주거지도 자체가 크게 달라질 수 있습니다.
그때 시장이 단순히 49층인지, 70층인지, 75층인지만 비교하지는 않을 겁니다. 오히려 어느 단지가 더 좋은 땅을 갖고 있는지, 어느 단지가 먼저 완성되는지, 어느 단지가 더 좋은 신축으로 만들어지는지가 중요해집니다.
층수는 결국 그 결과를 만드는 여러 요소 중 하나일 뿐입니다.
THE INSIGHT PICK
아시아선수촌 재건축에서 가장 자극적인 숫자는 분명 ‘75층’입니다. 하지만 지금 이 숫자 하나만 가지고 미래 가치를 판단하기에는 너무 이릅니다.
아시아선수촌의 진짜 경쟁력은 이미 존재합니다. 낮은 기존 밀도와 넓은 부지, 종합운동장역, 아시아공원, 잠실 MICE 그리고 삼성역 업무축입니다.
잠실우성이 “언제 신축이 되느냐”가 중요한 단지라면, 아시아선수촌은 “얼마나 좋은 신축이 되느냐”가 더 중요한 단지라고 볼 수 있습니다.
결국 시장이 기다려야 할 것은 또 하나의 ‘최고 몇 층’ 발표가 아닙니다.
아시아선수촌이 가진 땅과 입지의 가치를 실제 설계와 사업성으로 얼마나 잘 구현해내느냐. 그 결과가 잠실의 다음 ‘대장’을 결정할 가능성이 큽니다.
자료·출처
서울특별시 아시아선수촌 아파트지구 관련 도시계획 자료
서울특별시·송파구 정비사업 관련 자료
2026년 아시아선수촌 정비계획 입안 관련 공개자료