강남은 대출이 필요 없었다… 집값 잡으려던 대출규제가 만든 서울의 두 시장

REAL ESTATE

대출규제는 모두에게 똑같이 적용된다. 하지만 대출 없이도 살 수 있는 사람과 대출이 있어야 살 수 있는 사람이 받는 충격은 전혀 다르다.

서울 주택시장을 하나의 숫자로 설명하기가 점점 어려워지고 있다.

최근 공개된 주택 매수 자금조달 자료를 보면 강남3구와 노원·도봉·강북의 매수 방식부터 다르다. 강남3구는 예금·주식·기존 부동산 처분대금 등 자기자산 비중이 약 75%에 달한 반면 금융기관 대출 비중은 10% 안팎에 그쳤다. 반대로 노원·도봉·강북은 대출 비중이 30%대로 높았다.

같은 서울이지만 한쪽은 자산으로 사고, 다른 한쪽은 소득과 대출로 산다.

이 차이는 대출규제가 강해질수록 더 중요해진다. 규제의 강도보다 먼저 봐야 할 것은 누가 대출 없이도 시장에 남을 수 있는가이기 때문이다.

같은 대출규제인데 충격은 왜 다를까

대출을 줄이면 일반적으로 주택 구매력이 낮아진다. 그러나 고가주택 시장에서는 이야기가 단순하지 않다.

대출한도가 낮아져도 예금, 금융자산, 기존 주택 처분대금 등으로 부족한 자금을 채울 수 있는 매수자는 시장에 남는다. 반면 대출이 매수자금의 핵심인 실수요자는 살 수 있는 집의 가격대를 낮추거나 매수 자체를 미뤄야 한다.

즉 대출규제는 모든 매수자의 레버리지를 줄이지만, 자산이 많은 사람에게는 ‘조달 방식의 변화’이고 자산이 적은 사람에게는 ‘진입 가능 여부의 변화’가 될 수 있다.

강남은 대출을 줄여도 ‘대체 자금’이 있다

강남3구의 주택은 절대가격 자체가 높다. 애초에 대출만으로 접근하기 어려운 시장이다.

이 때문에 대출규제가 강화될수록 매수자 구성은 오히려 더 선별될 수 있다. 대출 의존도가 높은 수요가 빠진 자리를 기존 자산을 많이 보유한 수요가 남는 구조다.

중요한 점은 매수자가 줄었다고 해서 가격이 곧바로 같은 비율로 내려가는 것은 아니라는 데 있다. 매도자 역시 세금, 대체주택, 재매입 비용 때문에 급하게 팔 이유가 없다면 거래량만 줄어드는 시장이 만들어질 수 있다.

이 현상은 THE INSIGHT PICK이 앞서 다룬 「다주택자 세금 다시 조였는데…강남 매물이 오히려 잠길 수 있는 이유」와도 연결된다.

세금을 높인다고 반드시 매물이 늘지 않는 것처럼, 대출을 줄인다고 반드시 고가주택 가격이 같은 강도로 눌리는 것도 아니다.

노도강에서는 대출이 사실상 ‘진입권’이다

노원·도봉·강북을 비롯한 서울 중저가 주택시장은 성격이 다르다.

서울시가 8월 공개한 거래 분석에 따르면 2026년 7월 서울 아파트 매매에서 15억원 이하 거래 비중은 81.2%까지 올라갔다. 자치구별 거래량은 노원구가 632건으로 가장 많았고, 중랑·강서·구로·성북·은평이 뒤를 이었다. 이들 지역은 15억원 이하 거래 비중이 95%를 웃돌았다. 서울시는 이를 대출규제 이후 중저가 실수요 거래가 다시 늘어난 흐름으로 분석했다.

이 시장에서 대출한도는 단순한 금융조건이 아니다.

내가 살 수 있는 아파트의 가격을 결정하는 상한선에 가깝다.

대출이 줄면 매수자는 강남에서 노도강으로 이동하는 것이 아니라, 노도강 안에서도 더 낮은 가격대로 이동하거나 매수 시점을 뒤로 미룰 수 있다.

최근 중랑·성북·노원 등의 가격 흐름을 분석한 「강남도 마용성도 아니었다…중랑·성북·노원 집값이 뛰는 진짜 이유」 역시 이와 무관하지 않다.

대출을 막을수록 ‘소득’보다 ‘보유 자산’이 중요해진다

대출규제의 가장 큰 역설은 여기에 있다.

대출을 많이 받을 수 없게 만들면 과도한 차입은 줄어든다. 금융 안정 측면에서는 분명한 효과다. 하지만 주택시장 진입 기준이 소득에서 자산으로 옮겨갈 가능성도 커진다.

연봉이 높더라도 초기자산이 부족한 가구는 규제의 영향을 크게 받는다. 반대로 기존 주택 처분대금이나 금융자산, 가족으로부터 이전받은 자산을 활용할 수 있는 가구는 대출이 줄어도 대응할 수 있다.

결국 같은 30대라도 직장이나 소득의 차이보다 출발할 때 이미 가지고 있는 자산의 차이가 내 집 마련 시점을 더 크게 가를 수 있다.

대출규제가 집값을 억제하는 동시에 자산 격차를 주택시장에 더 직접적으로 반영하는 결과를 만들 수 있다는 뜻이다.

서울은 이미 ‘두 개의 시장’으로 움직이고 있다

서울 전체 평균만 보면 이 변화가 잘 보이지 않는다.

• 강남3구: 대출 비중이 낮고 기존 자산을 활용할 수 있는 수요가 상대적으로 많다.
• 노도강 등 중저가 지역: 소득과 대출한도가 실제 구매력을 결정하는 비중이 크다.
• 젊은 실수요층: 대출이 줄수록 초기자산의 차이가 매수 가능 여부를 더 크게 가른다.

그래서 대출규제를 평가할 때는 서울 집값이 몇 퍼센트 올랐는지만 볼 것이 아니다.

어느 지역의 거래가 줄었는지, 어느 가격대에서 수요가 살아 있는지, 매수자금이 어디에서 나왔는지를 함께 봐야 한다.

토지거래허가제가 거래량을 줄였지만 가격 흐름은 별개로 움직였던 것처럼, 규제의 효과는 거래와 가격에서 다르게 나타날 수 있다. 관련 내용은 「거래 47% 줄었는데 집값은 올랐다…토지거래허가구역의 이상한 역설」에서 확인할 수 있다.

대출규제를 볼 때 함께 확인할 4가지

• 지역별 대출 의존도 — 같은 규제라도 자기자금 비중에 따라 충격이 다르다.
• 거래량과 가격을 분리 — 거래가 줄었다고 가격이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없다.
• 가격대별 거래 비중 — 수요가 어느 구간으로 이동했는지 본다.
• 매수자금의 출처 — 소득·대출인지 기존 자산 처분대금인지 구분한다.

이 네 가지를 함께 보면 ‘규제가 강해졌다’는 사실보다 실제 시장에서 누가 남고 누가 밀려나는지가 더 선명해진다.

THE INSIGHT PICK이 보는 핵심

대출규제를 없애자는 이야기가 아니다.

과도한 차입을 막고 금융시스템의 위험을 관리하는 것은 필요하다. 다만 집값 안정 정책이라면 누구의 구매력을 가장 먼저 줄이는지까지 함께 봐야 한다.

대출규제가 강해질수록 ‘누가 돈을 빌릴 수 있느냐’보다 ‘누가 이미 돈을 가지고 있느냐’가 더 중요해진다.

강남에서는 대출이 줄어도 자산이 있는 수요가 남는다. 반면 중저가 지역에서는 대출이 줄어드는 순간 실수요자의 매수 가능 가격이 바로 낮아진다.

이 차이가 계속된다면 서울 주택시장은 하나의 시장이 아니라 자산으로 움직이는 시장과 소득·대출로 움직이는 시장으로 더욱 뚜렷하게 갈릴 가능성이 있다.

앞으로 정책의 성패는 대출 총액만으로 판단하기 어렵다. 규제 이후에도 어떤 계층이 집을 살 수 있었고, 어떤 계층이 시장 밖으로 밀려났는지를 함께 봐야 한다.

자료·출처

• 국토교통부 주택 자금조달계획서 집계 자료(국회 제출·공개자료)
• 서울특별시 주택실 부동산정책개발센터, 「6월 아파트 매매 실거래가격 상승폭 확대…5년 만에 최고치」, 2026.08.21
• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수